こんにちは、タカッシーです。
今回は、前回資料請求して届いた物件の資料（封筒じゃなくて、メールで来たんですよ）を見比べて、どんな物件を選ぶか？
のお話です。
- 表面利回り
- 築年数
- 管理費
- 修繕積立費
- 管理会社
- 契約形態
以上６点の数字を具体的に見ていこうと思います。
表面利回りについて
購入した物件の金額に対して、賃貸して毎月貰える金額で計算するのが表面利回りです。
この数字が大きいほど、早く投資金額を回収する事が出来ます。
タカッシーが今回目指したのは１０％台の後半の数字です。１８％～２０％あたりでしょうか。
表面利回りの計算方法は「（年間家賃収入÷物件価格）×100」で算出されます。
これに対して、各種管理費や税金等を考慮して計算するのが「実質利回り」です。
この実質利回りも見逃せない重要なポイントですね。
不動産の世界では「手残り」と呼ばれる部分です。いわゆる毎月の収入金額になります。
築年数について
築年数が浅い（比較的新しい）→物件の値段が高い
- 新しく、見た目も良い
- 物件の値段に比例して、賃料も高い
- ただし、計算すると表面・実質利回りが低い事が多い物件です。
築年数が（比較的古い）→物件の値段が安い
- 古い物件です。見た目も古い事が多い。修繕費用が掛かる可能性あり。
- 安く買えるが、賃料も低い。
- 上手く良い物件を見つければ、表面・実質利回りが高くなる。
管理費について
マンションの管理を行って頂く為の費用。これを払っていれば、細かい事で現地へ足を運ばず、ある程度は管理会社等に任せておけます。
修繕積立費について
不動産は必ず修繕が必要になります。マンションにおける修繕貯金のようなものです。一般的には、修繕積立が多いと手残りが少なくなります。ただし、極端に修繕積立が少ない物件は要注意です。
なぜなら、本格的に修繕が必要な時に、お金が足りなくなる可能性があるからです。建物は必ず修繕が必要です。人に貸すならなおさらです。
バランス良く積み立てている物件を選びましょう。仲介会社に確認すると教えてくれます。
管理会社について
上記の管理費や修繕費を貯めておいてくれたり、細かい出来事に対応してくれるのが管理会社です。大規模修繕や通常の管理・修繕なんかも行ってくれる場合もあります。
物件によっては、管理会社自体が設定されていない物件もあります。そんな物件はタカッシーも含め初心者は手を出さない方が無難です。
穴吹工務店や長谷工コーポレーションなどが大手になります。ここと同じ規模の会社なら安心できそうです。
契約形態について
現金一括の場合は、個人で所有権を持つ事が出来ます。銀行等から借金をして購入すると、抵当権が設定されます。抵当権とは借金を払い終わるまでは、何かあれば銀行が物件を差し押さえる事ができる権利です。
抵当権は、ドラえもんで言えば「ジャイアン」です。のび太のくせに生意気だ。と言われ誰も敵いません。一番強い民法上の権利です。
また、サブリースと言う契約形態も存在しますが、説明するとかなり長くなるので、今回はサブリース契約はタカッシーも含めて初心者は手を出さない方が無難。とだけ覚えて下さい。
今回は、少し専門的な用語も出てきてしまいました。
はてな？と思った方は少し調べて頂くと納得できるかもしれません。
タカッシー自体も超が付くほどの初心者の為、説明に間違っている部分もあるかもしれません。その時は大目に見て下さい。
実際に大家さんになったら、修正を入れていきますね。
長い目でお付き合いいただけると嬉しいです。
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